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Fri04Jul200300:33
Questo pazzo pazzo mercato immobiliare
"Investire nel mattone è di gran lunga l’investimento più sicuro che Lei possa fare; i prezzi degli immobili non cadranno mai come quelli del mercato azionario". Quante volte avete sentito questa frase dal vostro agente immobiliare negli ultimi anni?

Bè, fino ad ora hanno avuto ragione loro: secondo i dati del primo rapporto 2003 dell’Osservatorio di Nomisma, il mercato residenziale italiano cresce da quattro anni consecutivi, sia in termini di numero di compravendite - sono arrivate a 680.000 unità, costituite per l’80% da transazioni di unità usate, per il 15% dal nuovo e la restante quota da abitazioni da ristrutturare - che di valori e tale crescita si è distribuita in tutti i segmenti, da quello abitativo, dove anche il mercato delle seconde case ha registrato forti incrementi (le transazioni sono aumentate di 5 cinque volte negli ultimi 5 anni), sino a quello degli immobili per l’impresa. Per il secondo rapporto dell’Istituto bolognese, uscito pochi giorni fa, il numero di compravendite di abitazioni ha superato quota 753.000 con una buona performance del mercato delle seconde case.

Per il primo rapporto di Nomisma in quattro anni i prezzi della case sono cresciuti in media del 24,4%, in termini reali, nelle città più grandi e del 13,4% nelle altre, ma queste medie nascondono aumenti che superano, nel primo gruppo, il 40% a Venezia o che vi si avvicinano in città come Firenze, Milano o Roma, oppure, nel secondo, nell’ordine del 30% a Salerno e Taranto.

Per il secondo, negli ultimi cinque anni la crescita in termini reali tocca quasi il 30% (negli ultimi sei mesi i prezzi sono cresciuti del 5,2%, nell’ultimo anno quasi del 10%).

Ottime notizie per il mercato del credito immobiliare, cresciuto nel 2002 del 18% (21% solo per le abitazioni).

La domanda che tutti si chiedono è: “Siamo in presenza di una bolla immobiliare? Il mercato del mattone crollerà come ha fatto quello azionario?”

Sebbene la totalità degli Osservatori nazionali dica di no, io sono assolutamente d’accordo con l’Osservatorio immobiliare di Tecnocasa e Monitor Gabetti sul mercato residenziale: secondo il primo “Azzardare previsioni relativamente ad un ciclo immobiliare giunto al quinto anno non è sicuramente facile. Giocheranno un gran ruolo i tassi d'interesse dei mutui, la conferma oltre giugno 2003 delle agevolazioni fiscali e più in generale le aspettative dei clienti”, mentre il secondo registra due orientamenti prevalenti tra gli addetti ai lavori, alcuni dei quali prevedono un andamento positivo con scambi e prezzi in crescita, altri si aspettano un declino negli scambi e un successivo abbassamento dei prezzi.

Gabetti prevede un incremento dei prezzi del 6%, dello stesso avviso Scenari Immobiliari (tra il 6,5% e il 7,2% per il mercato residenziale); mentre sia il primo rapporto di Nomisma che Osservatorio sul mercato immobiliare della Bocconi sono per una moderata crescita.

Gli argomenti a sostegno delle previsioni sono:

  • il ritardo del boom del mercato immobiliare rispetto agli altri Paesi (da due a cinque anni);
  • i bassi tassi di interesse;
  • il ritardo della crescita economica globale;
  • la rischiosità degli investimenti alternativi connessa all’incerto quadro politico ed economico internazionale: la casa si conferma quale classico bene-rifugio.

Secondo il primo Osservatorio di Nomisma il paragone con la bolla immobiliare degli anni ’90 non regge, ci troviamo in una situazione differente in quanto i prezzi delle abitazioni non hanno ancora raggiunto quei livelli e il margine di crescita è tra il 10% e il 20%.

Il secondo rapporto sottolinea ancora questo dato (a Milano e Bologna i prezzi sono minori del 7,2% rispetto al 1992), prevedendo la continuazione dell’andamento positivo del mercato del mattone.

Molto più cauto l’Osservatorio Bocconi, il quale pur prevedendo una moderata crescita riconosce che i prezzi degli anni novanta non costituiscono un traguardo in assoluto e anzi “la forte crescita dei prezzi immobiliari registrata negli ultimi anni potrebbe non essere più sostenuta dal mercato, nonostante l’interesse sempre vivo dei grandi investitori e delle famiglie [due milioni delle quali sono in cerca di casa, secondo Scenari Immobiliari]”.

Certo è che i primi sei mesi hanno già registrato l’incremento previsto per l’anno intero dalla maggior parte degli Osservatori.

Molto più cauto l’Osservatorio Bocconi, il quale pur prevedendo una moderata crescita riconosce che i prezzi degli anni novanta non costituiscono un traguardo in assoluto e anzi “la forte crescita dei prezzi immobiliari registrata negli ultimi anni potrebbe non essere più sostenuta dal mercato, nonostante l’interesse sempre vivo dei grandi investitori e delle famiglie [due milioni delle quali sono in cerca di casa, secondo Scenari Immobiliari]”.

A livello microeconomico, Nomisma, Bocconi e Gabetti sottolineano lo stato di salute del mercato citando la domanda forte in rapporto all’offerta e i tempi di vendita ai livelli più bassi (da 3 mesi per un'abitazione a 5 mesi per un ufficio), anche se secondo il Monitor Gabetti “la media generale dello «sconto» si alza dal 7,3% all’8,2%; un aumento che conferma la volontà della domanda a trattare sui prezzi iniziali considerati in molti casi giustamente al di sopra dal reale valore di mercato del prodotto offerto. Oggi si tratta di più rispetto a due anni fa e, in quasi tutti i casi, le operazioni vengono chiuse solo dopo una trattativa abbastanza complessa incentrata sul prezzo di vendita”.

A conferma dello scarso interesse degli operatori per i mutui a tasso zero ventilati dal Governo, nessun Osservatorio ne tiene conto nel formulare le proprie previsioni.

Di parere nettamente contrario sono Standard & Poor’s e The Economist. Il primo ha una visione negativa per il futuro del settore immobiliare europeo basata sulla diminuzione dei canoni di locazione del commerciale e sul prolungamento dei vacancy rate in tutti i comparti e in tutte le aree, il secondo in un dossier speciale analizza il mercato immobiliare mondiale, individuando la bolla immobiliare in determinate zone [Australia, Irlanda, Olanda, Paesi Bassi, Regno Unito e Stati Uniti] e prevedendo autentici bagni di sangue – prezzi in calo tra il 15% e il 20% in America e di più del 30% negli altri mercati.

L’Italia non è segnalata come un “Paese a rischio”, in quanto il boom del mercato immobiliare è scoppiato più tardi e l’incremento dei prezzi delle case non è stato sicuramente paragonabile a quello verificatosi in altri Paesi (in Irlanda i prezzi si sono triplicati negli ultimi otto anni) e, secondo The Economist, in termini reali i prezzi sono ancora inferiori dell’8% rispetto al 1992 e il rapporto tra il prezzo delle case e il reddito è vicino alla media di lungo periodo [ancora, in Olanda, Irlanda e Spagna è superiore del 40% - 50% alla media].

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni (gli affitti crescono costantemente da quando, nel 1992, sono stati introdotti i patti in deroga) l’Ufficio Studi del Sunia Nazionale tratteggia un quadro davvero preoccupante: il canone d’affitto medio è pari a 882,89 €.

Nel dettaglio, l’affitto più caro si rileva a Milano – 1.167,62 €/mese -, il meno caro si registra a Bari – 533,43 €/mese.

Considerando la tipologia, il canone medio per un monolocale è 580,88€/m, 792,62€/m per un bilocale, 918,49€/m per un trilocale, 1.153,70€/m per un quadrilocale, 1.414,40 €/m per alloggi più grandi.

L’indagine del Sunia, analizzando la sostenibilità dell’affitto, ha esaminato congiuntamente il reddito delle famiglie e le differenti classi di locazioni. Lo studio non porta buone notizie:

  • Famiglie con reddito minimo (< 7.500,00 Euro annui): non hanno accesso al mercato per i canoni proposti, essendo superiori al reddito stesso tranne per monolocali dove comunque l'incidenza supera l'80%.
  • Famiglie con reddito basso (circa 15.000,00 Euro annui): sono escluse dal mercato poiché l’incidenza degli affitti sui redditi è già superiore al 40% nel caso di monolocali; è compresa tra il 63% e il 73% se si considerano tipologie piccole o medie, bilocali e trilocali; livelli di onerosità addirittura superiori al 90% per tipologie maggiori.
  • Famiglie con reddito medio (22.500 Euro annui) hanno accesso al mercato solo per alloggi di minima dimensione con un'incidenza inferiore al 30%, per tipologie medie, bilocali e trilocali, questa varia dal 42% al 49%, per tipologie maggiori dal 62% al 75%;
  • Famiglie con reddito medio alto (30.000 Euro annui): possono sopportare il canone di monolocali e bilocali con un’incidenza nel primo caso inferiore al 30%, nel secondo di circa il 32%, per alloggi medi è del 37%, per tipologie maggiori varia dal 46% al 57%;
  • Famiglie con reddito alto (> a 37.500 Euro annui): possono accedere al mercato con livelli di onerosità inferiori al 30% sia nel caso di monolocali, bilocali che trilocali; per alloggi maggiori l'incidenza si attesta su percentuali del 37% e del 45%.
    • “Negli ultimi dieci anni”, conclude il Sunia, “l’aumento medio degli affitti è stato superiore al 200%: le famiglie con un reddito fino a ventimila Euro netti, sono escluse dal mercato dell’affitto viste le richieste che vengono avanzate nelle 11 aree metropolitane pari ad un canone generale medio mensile di 882,89 Euro”.

      Non a caso la percentuale delle famiglie in affitto, secondo il secondo rapporto di Nomisma, scende al 18,3%.

       






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